Tip Membeli Property

Selasa, 15 Desember 2009

Setelah banyak membaca buku property lalu praktek sendiri dan mendapatkan keuntungan dari investasi property, kini saya menjadi lebih percaya investasi di property sangat menguntungkan.

Namun anda perlu extra hati-hati jika ingin berinvestasi di property, karena bisa jadi bukan untung yang akan anda temuai tetapi malah kerugian, seperti yang pernah saya alami pembelian 2 property saya yang pertama. Pembelian property saya yang pertama memang tidak saya piker masak-masak. Saya hanya berpikir ‘dari pada uang saya habis tidak karuan, mending saya belikan rumah’. Lalu teman-teman dari kantor juga lagi rame-rame mebeli rumah. Akhirnya kami mebeli rumah dikomplek yang sama, walau waktu itu kami belum tahu dimana lokasi perumahan itu. Setelah terjadi akad kridit baru saya berinisiatip melihat perumahan tersebut. Wih ternyata jauhnya luar bisa.

Ketika krisis 1998, developer perumahan tersebut kolap hingga sekarang. Yang terjadi kemudian perumahan itu bukan semakin rame dengan berlalunya waktu, namun makin lama justru makin sepi. Rumah type 36/108, saat sekarang saya tawarkan 20 juta saja tidak ada yang mau.padahal saya sudah mengeluarkan uang lebih dari 30 juta untuk membeli rumah tersebut sebelum tahun 2000.

Setelah tiga kali membeli rumah, yang terus merugi dan kemudian membeca buku-buku property kina saya memeliki property yang menguntungkan. Sebagai contoh pada tahun 2003 saya membeli ruko seharga 195 juta kini dihargai 430 juta. Ruko tersebut saya beli kridet dengan uang muka 40 juta selama 16 tahun, dengan cicilan 1.8 – 2.2 juta perbulan. Kini jika ruko tersebut disewakan dapat menghasilkan 35 juta pertahun. Jika dikurangi dengan beban cicilan 26,4 juta pertahun, maka saya masih mempunyai keuntungan 8,6 juta pertahun, atau sekitar 21.5%. Hasil yang cukup lumayan.

Menurut Dolf d de Roos, dalam bukunya Real Estate Riches, beliau menyarankan, ketika anda membeli property untuk investasi jangan gunakan emosi, rasa suka atau tidak suka terhadap property yang anda beli. Tetapi gunakan hitungan untung rugi pada saat mau membeli. Jangan hanya berpikir ini nanti harganya akan naik. Biasanya property yang memiliki ciri demikian adalah property second.

Untuk mencari transaksi demikian memang tidak mudah. Bahkan Dolf menyarankan menggunakan rumus 100:10:3:1. Artinya mencari 100 property, lalu dianalisa dan disisakan 10 yang layak kita tinjau dan diteliti lebih dalam. Kemudian dikerucutkan menjadi 3 buah yang ditawar dan 1 buah yang dibeli. Jika anda mau bersusah payah melakukan hal diatas, maka ada kemungkinan anda dapat membeli rumah tanpa uang sepersenpun. Saya pernah membeli ruko, setelah saya mengetahuhi harganya, saya pikir harga ini cukup murah, kemudian saya mencoba menawarkan pada orang lain untuk disewakan. Oh ternyata ada yang mau dengan nilai sewa lebih dari 10 %. Akhirnya langsung saya beli. Dan satu minggu berikutnya saya sudah mendapatkan uang sewa 11.1 %.

Demikian semoga bermanfaat.
See you in the top

Baca selengkapnya......

Siapa yang menentukan penghasilan anda?

Senin, 16 November 2009

Selesai kuliah setelah menganggur kurang lebih 3 bulan saya mendapat 2 panggilan pekerjaan sekaligus. Pertama, datang dari sebuah perusahaan elektronik besar, yang mempunyai karyawan ratusan orang. Yang kedua berasala dari perusahaan kecil yang beroperasi di ruko, dengan karyawan tidak lebih dari 30 orang.

Ketika wawancara, di pabrik elektronik, kelihatanya saya diterima dan ditawari gaji Rp. 300.000,- per bulan. Gaji standart bagi seorang sarjana ketika itu, tahun 1991. Namun saya juga tetap mendatangi panggilan yang kedua. Ketika wawancara dengan perusahaan yang kedua, saya diwawancarai langsung oleh pemilik perusahaan. Karena sistem diperusahaan itu masih sederhana, semua masih dipegang oleh sang majikan.

Saya tidak menyia-nyiakan kesempatan yang baik itu, untuk menanyakan, tugas yang akan saya emban dan masa depan karier saya jika bekerja disitu.

“ Kamu akan saya arahkan menjadi manager produksi.” Katanya. “ Berapa lama waktu yang diperlukan untuk , mencapai kedudukan itu?.” Tanyaku kemudian. “ Ya tergantung dari kamu. Jika kamu pandai dan terampil, kira-kira membutuhkan waktu 2 tahun”

“Lalu, berapa gaji yang akan saya terima jika menjadi manager produksi?”Tanyaku kemudian setelah mulai tertarik terhadap penawarannya.

“ Kamu akan mendapatkan penghasilan kira-kira 2-2,5 juta.”

“ Baik, saya mau bekerja disini dan menerima gaji awal Rp. 75.000,- , tetapi setelah saya lulus percobaan gaji saya harus Rp. 300.000,- karena saat ini saya juga diterima di perusahaan electronic, dengan gaji awal Rp. 300.000,-“

“ baik, kamu bisa mulai masuk kerja, besuk pagi” Jawab sang direktur mengakhiri wawancara kami.

Barangkali pembaca bertanya-tanya, kenapa saya memilih perusahan kecil daripada perusahaan besar?. Ya, ketika itu saya berfikir, akan lebih baik kerja diperusahaan kecil daripada perusahaan besar. Kenapa?. Paling tidak ada 3 alasan kenapa saya memilih perusahaan kecil.

Pertama, saya sudah mendapatkan gambaran karier saya 2-3 mendatang. Jabatan manager itu kosong, karena semua masih dipegang bos. Jadi saya akan lebih mudah mencapai jabatan itu. Coba bandingkan jika diperusahaan besar yang sudah mempunyai system. Untuk menjadi manager tidak gampang. Karena jabatan itu sudah diisi. Jadi agar anda jadi manager, atasan anda harus naik pangkat, atau pindah kerjaan dan atau harus ada peluang manager baru. Ini cukup sulit, disamping sainganya cukup berat.

Kedua, pekerjaan kita langsung diawasi oleh bos,sehingga bos akan tahu seberapa besar dedikasi kita didalam bekerja. Peluang ini akan mempercepat kesuksesan bagi orang yang mau bekerja dengan sungguh-sungguh.

Ketiga, Bos akan mengetahui dengan baik sumbangsih kita didalam memajukan perusahaan. Karena dia yang memegang semuannya akan dengan mudah kita mengajukan kenaikan gaji dan vasilitas lain.

Pembaca, dari pengalaman nyata tersebut, ada sesuatu hal yang cukup berharga yang dapat diambil pelajaran, yaitu “saya menentukan penghasilan saya sendiri”. Saya bekerja dan mengejar kareier dengan sungguh-sungguh. Sehingga ketika sudah menjadi manager produksi selama 2 tahun, saya berani berpindah jadi selesman dengan gaji 1/8 nya.

Saya juga sempat terlena menjadi manager marketing, selama 6 tahun. Namun alhamdulillah, saya segera tersadar dan kemudian mendirikan perusahaan sendiri. Saya keluar, bukan karena kecewa, saya keluar bukan karena penghasilan kurang. Tetapi saya keluar untuk menggapai keberkahan hidup yang lebih luas lagi.

Jika kita perhatikan betapa banyak, para karyawan yang berjalan ditempat, karier tidak naik-naik. Gaji hanya menyesuaikan kanaikan harga, bahkan walaupun gaji naik, bukan berarti tingkat kehidupan naik tetapi malah menurun. Kenapa?. Karena kenaikan gaji tidak seimbang dengan kenaikan gaji.

Jika mereka ditanya, kenapa anda demikian?. Yang sering saya dengar, bukan menyalahkan diri sendiri, tetapi malah menyalahkan orang lain, lingkungan, perusahaan dan sebagainya. Apakah kita tidak sadar jika gaji atau penghasilan kita yang menentukan adalah diri kita sendiri. Bukan atasan, bukan perusahaan dan bukan yang lainnya. Tetapi kita sendiri.

Perusahaan atau usaha yang kita buka ibarat suatu kolam atau telaga. Anda datang mengambil air. Air yang akan anda bawa pulang tegantung dari wadah yang anda bawa. Anda datang membawa cangkir, jangan berharap anda pulang dengan air satu ember. Jika anda ingin mendapatkan air satu ember maka cangkir anda harus diganti dengan ember. Bagaimana carannya mengganti?. Tentu dengan belajar, menambah ilmu, mengganti teman, menambah wawasan, membaca buku, mendatangi seminar, menambah keterampilan, sering berkunjung atau silaturahmi dan mempunyai seorang pembimbing yang mempunyai ember atau bahkan tangki.

Saya yakin jika anda mau melakukan hal-hal tersebut diatas karier, usaha dan penghasilan anda akan meningkat dengan pesat.

Baca selengkapnya......

Siapkah bisnis anda ditiru orang?

Rabu, 11 November 2009

Barangkali anda sering mendengar keluhan dari teman anda yang usahanya ditiru orang lain. Bahkan kita pernah mendengar keluhan dari seorang anggota milis TDA, yang menceritakan temannya, yang berbisnis fotokopi ditendang dari ruko yang dikontraknya. Kemudian si pemilik ruko tersebut usaha dibidang yang sama.

Teman saya juga mengalami hal serupa. Dia mengontrak ruko untuk usaha Bakso. Teman saya tersebut nampaknya mujur, usaha Bakso yang dirintisnya berhasil dan sangat ramai. Namun apa dikata, ruko yang dikontraknya tidak boleh diperpanjang. Kemudian selang beberapa minggu kemudian, ruko terisi dengan aktivitas menjual bakso juga. Namun rupanya bakso yang dia jual kurang diminati oleh pelanggang. Setelah 3-4 bulan berikutnya usaha bakso tersebut gulung tikar.

Sedangkan teman saya membuka usahanya kembali dengan mengontrak ruko lain dengan jarak 500 meter dari ruko semula. Walaupun usahanya berjalan namun tidak serame ditempat pertama.

Teman saya yang lain juga merintis usaha fotokopi. Sudah lebih dari satu tahun dia usaha sendirian di tempat itu. Kalau toh ada jaraknya agak jauh sekitar 500 m. Awalnya usahanya sepi. Namun kini mulai rame dari satu mesin fotokopi kini ada 4 mesin fotokopi.

Kemarin saya melihat, selang 2 ruko dari tempatnya usaha telah dibuka toko fotokopi, yang lebih besar dan mesinnya lebih baru. Tidak tanggung-tanggung mesin fotokopinya langsung 3 unit.

Wah ngeri ya.Jika itu anda siapkan anda menghadapi tantangan yang demikian?.
Lalu pertanyaannya kenapa orang suka meniru bisnis orang lain? Atau kenapa bisnis mudah ditiru?
Paling tidak ada 3 jawaban dari pertanyaan-pertanyaan diatas ;

Pertama, orang mempunyai kecenderungan menghindari resiko dan sesuatu yang sulit. Karena itu suatu bisnis yang sudah terbukti berhasil dan mudah menjalankannya, akan banyak orang tertarik untuk menjalankan atau meniru bisnis tersebut. Contohnya, bisnis ikan Louhan, Jankrik, wartel, warnet, minimarket, bakso, mie ayam, fotokopi,dan lain sebagainya. Bisnis semacam ini akan mudah ditiru orang. Asal mempunyai modal, mereka bisa menjalankannya.

Kedua, aktifitasnya terlihat dari luar. Jika ada rumah makan yang ramai, berarti bsinis kuliner di tempat itu menjanjikan. Keramaian bisnis tersebut mudah dilihat dari luar, sehingga mengundang orang untuk mengikuti jejaknya. Jika aktivitasnya tidak terlihat, maka sulit orang untuk menirunya. Seperti bisnis supplier be to be yang sekarang saya jalankan. Orang luar sulit untuk mengetahui keramaian bisnis saya. Disamping itu orang juga akan kesulitan meniru karena, ilmu yang dibutuhkanya cukup rumit, dan butuh pengalaman yang banyak.

Ketiga, Modal kecil dan tidak membutuhkan banyak pengalaman. Usaha seperti ini akan diincar oleh banyak peminat. Oleh karena itu anda mesti hati-hati jika ingin menjalankan bisnis semacam ini.

Lalu bagaimana jika bisnis anda tidak ingin ditiru orang lain?. Tentunya anda harus mencari bisnis yang membutuhkan skil dang pengetahuan yang sulit dipelajari. Ini tugasnya para sarjana, sehingga mereka mampu menggunakan ilmu dan otaknya untuk menjalankan usahanya.

Barangkali ada yang adem ayem menyikapi masalah ini dengan beranggapan, makin banyak pengusaha yang kumpul disuatu tempat, akan menjadi pusat perbelanjaan. Kita kasih contoh misalnya, di glodok, atau di food court. Ya jika tempat itu dan bisnis yang dijalankan bisa mengundang orang datang, mungkin tidak masalah. Tetapi jika hanya mengandalkan orang sekitar saja, tentu akan menjadi masalah. sebagai contoh umpamanya, dengan semakin menjamurnya alfamaret dan indomaret di suatu daerah, saya yakin tentu akan mengurangi omzet dari toko yang telah ada lebih dulu. Apalagi jika di satu ruas jalan yang tidak panjang ada 3 orang yang jualan bakso, tentu akan jadi masalah, utamanya bagi mereka yang kurang modal dan baksonya biasa-biasa saja.
Ini sebenarnya yang saya maksud, jika kita seumpama yang bermodal cukup berpendidikan cukup lalu, membuka warung Bakso, di sekitar warung bakso yang dikelola dan dimiliki oleh seorang lulusan SD dan bermodal cekak, gimana kira-kira perasaan kita?

Semoga bermanfaat.
See you in the top.

Baca selengkapnya......